Die Mietrendite
Die Mietrendite gibt das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kaufpreis an.
Dementsprechend lässt sich daran messen, wie lohnenswert der Kauf einer Immobilie ist.
Bei der Mietrendite unterscheidet man zwischen:
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite
Der konkrete Unterschied dieser beiden Verfahren liegt in der Hinzunahme unterschiedlicher Faktoren bei der Berechnung der Rendite.
Die Bruttomietrendite
Bei der Bruttomietrendite setzt man lediglich die Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Annahmen:
- Kaufpreis: 100 000 Euro
- Jahreskaltmiete: 4 000 Euro
In unserem Beispiel beträgt der Kaufpreis für das Objekt 100.000 €. Die Kaltmiete, die der Mieter pro Jahr an Sie zahlt beläuft sich auf 4.000 €.
Die Bruttomietrendite errechnet sich wie folgt:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100
Übertragen wir diese Zahlen auf die oben genannte Formel kommen wir zu folgendem Ergebnis:
(4.000/100.000) x 100 = 4 %
Die Bruttomietrendite beträgt also 4 %.
Allerdings lässt die Bruttomietrendite im Gegensatz zur Nettomietrendite einige Faktoren außer Acht, die die tatsächliche Rendite beeinflussen.
Die Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite weitere Faktoren.
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis noch Kaufnebenkosten an, die sich meistens auf ca. 10 % belaufen.
Darüber hinaus können nicht alle Kosten, die in Verbindung mit der Immobilie stehen auf den Mieter umgelegt werden.
Die Kosten für die Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage hat der Vermieter zu tragen.
Annahmen:
- Kaufpreis: 100 000 Euro
- Nebenkosten ( 10 %): 10 000 Euro
- Jahreskaltmiete: 4 000 Euro
- Verwaltungskosten pro Jahr: 200 Euro
- Instandhaltungskosten pro Jahr: 300 Euro
In diesem Fall kommen zum Kaufpreis noch Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000 € hinzu. Kaufnebenkosten entstehen aufgrund von Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerprovisionen. Darüber hinaus werden in der folgenden Rechnung Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von insgesamt 500 € mit einberechnet.
Nettomietrendite =
(Jahreskaltmiete - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten)/(Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Übertragen wir diese Zahlen auf die oben genannte Formel kommen wir zu folgendem Ergebnis:
(4.000 - 200 - 300)/(100.000 + 10.000) = 3,2 %
Sie sehen also, dass die Nettomietrendite deutlich niedriger als die Bruttomietrendite ist.
Die Bruttomietrendite verfälscht somit ihr Anlageergebnis, da anfallende Kosten vernachlässigt werden.
Daher sollten Sie bei der Berechnung der Mietrendite immer auf die Nettomietrendite zurückgreifen.